강남 빌딩을 주식처럼, 첫 빌딩 공모(feat 카사코리아)

카사코리아의 강남 빌딩 상장

강남 빌딩을 주식처럼 거래를 할 수 있다는 광고를 보고 카사코리아라는 서비스를 발견했습니다. 아이디어가 좋기 때문이죠. 돈, 투자에 관심이 있는 사람들은 이러한 생각을 아마 누구나 했을것입니다. 카사코리아라는 회사가 생각을 실체로 바꾸어 준것이지요

 

투자자로서 관심을 가져보기 위해 서비스를 접속했지만, 사실 좀 실망스러웠습니다. 투자에 대한 전문성이 느낄수 없었기 때문이지요. 그런데 제 생각과 달리 서비스가 흥행을 하고 있는것인지, 첫날부터 39억원의 청약이 몰렸다고 합니다. 5,000명이 참여했다고 하니 평균 청약 대금이 약 440만원꼴이네요. 이중 30대가 35%, 40대가 23%, 20대가 10%라고 합니다. 

 

과연 이들이 얼마나 알고, 얼마나 벌 수 있을것이라 기대를 하고 청약을 한것일까요? 그래서 제가 짧게 투자설명서와 증권신고서를 읽어보았습니다. 얼마나 수익을 볼 수 있을지만 간략하게 언급해보겠습니다. 

 

공모를 통해 회사가 모으는 돈은 총 101억 8천만원입니다. 강남구 역삼동 797-24외 1필지에 위치한 런던빌 101동 건물을 취득한다고 합니다. 

 

카사코리아가 감정평가법인에 의뢰하여 평가받은 건물의 평가 가격은 약 94.5~95억원입니다. 엇? 그럼 101억을 모으는데 건물가격이 그거밖에 안해요? 네. 건물 투자에 들어가는 돈은 정확하게는 약 99억원정도만 들어갑니다. 건물 매입가격 95.8억원 + 보증금 3.2 억원 (향후 임차인에게 돌려줘야할) 입니다. 

 

그럼 나머지는요?

 

수수료를 냅니다. 빌딩 투자를 가능하게 하기 위해 신탁사를 이용하는데요, 이 신탁사에게 약 7천 1백만원(0.7%)의 수수료를 비용으로 지급해야 합니다. 그리고 상장 수수료로로 1.2억원(1.2%)의 수수료를 내야합니다. 참.. 신탁사 수수료야 그렇다 쳐도...플랫폼 수수료를 보고 참 ..어이가 없었습니다. 뭐 그런데 제 생각인거고, 사업자는 그러한 수수료를 받아야겠다고 결정을 한 것이고, 투자자는 상관없다고 하면 지불을 하면 되는것이고 그 이해관계가 맞으면 거래가 되는것이지요 

 

그럼 투자자는 얼마나 벌까요? 

현재 임대가능 면적의 100%가 임대 되어있고, 총 5년의 임대차 계약 중 현재 잔여 기간은 49개월이라고 합니다. 이렇게 임차를 해서 사용하는 임차인은 PCA코리아 라는 회사라고 합니다.  또한, 강남오피스밀집지역으로 향후 공실 위험은 적을것으로 예측된다고 합니다. 즉, 최소한 향후 4년간은 안전하다고 볼수있겠지요. 전제는 PCA코리아라는 회사가 갑자기 계약을 어기는 등의 행위로 갑자기 나가지 않는이상은요

 

PCA코리아가 월별로 내는 월세는 3천만원이고, 연간으로는 3억 6천만원입니다. 그리고 이렇게 들어오는 월세에서 비용을 제외한 이익을 3개월에 한번씩 지급을 한다고 합니다. 회사측이 예상하는 이익은 다음과 같습니다. 

 

대략 분기별로 약 8천5백만원의 영업이익이 발생할것이라고 합니다. 그리고 투자금액 대비 계산하면 연환산으로 약 3%의 배당수익이 발생할것이라고 하네요.  

 

즉 단순하게 보면, 100만원을 투자하면 연간 약 3만원의 수익을 볼 수 있는것입니다. 건물의 임대수익에서 나오는 수익을 바탕으로 한 배당수익만 보면요. 회사는 여기에 빌딩의 매각차익이 발생하면 그 만큼 이익을 볼 것이라고 합니다. 

 

만약 건물값이 2배가 된다면(100억 -->200억), 계산을 편하게 다른 비용은 생각지 않고 단순하게 본다면 100만원 투자시 100만원의 이익이 생긴다는 것입니다. 

 

그런데 여기서 또 수수료를 뗍니다. 만약 100만원을 번다면 신탁사에 7%, 카사코리아에 7% 총 14%의 수수료를 냅니다. 즉, 실제로는 추가이익 100만원 중 14만원은 수수료로 줘야 하지요. (세금이 아닙니다.)

 

결론적으로 저는 카사코리아가 걱정되기 시작했습니다. 왜냐하면 사실 객관적으로 이러한 투자를 한다는것이 이해가 안가기 때문입니다. 그 이유를 간략하게 말하면 다음과 같습니다.

 

1.  처음부터 밑지고 들어갑니다. 

 

만약 100만원을 투자하면 위에서 말씀드린것처럼 총 약 2.8%의 수수료를 먼저 지불해야 합니다. 즉, 처음 상장을 하게 된다면 실제로 투자하는 내 자산은 100만원이 아니라 97만 2천원의 가치라는것입니다. 연간 약 3%의 임대배당수익을 감안하면(이것도 사실은 다른 비용이 발생할수있지만..) 처음 1년 동안은 사실 적자메꾸는 한해입니다. 1년이 지나야 이제 사실은 내가 투자한 금액이 본전이 되는것이지요. 

 

2. 매각차익이 얼마나?

 

위에 처음부터 밑진다는 말에 반박이 있을수 있습니다. "배당 못받으면 어때. 강남 빌딩이니까 앞으로 많이 오를거 아니야?" 라고 말이지요. 네 그럴수 있습니다. 그런데 언제요? 건물 가격이 2배가 되려면 얼마의 시간이 필요할까요? 10년뒤에 2배가 되면 연간 수익률이 약 7.2% 입니다. 그런데 여기에 위에 말씀드렸듯이 14%의 수수료를 떼야합니다. 세금도 또 떼야지요. 10년뒤에 2배가 오르면 많이 오른걸까요 조금오른걸까요? 한번 직접 찾아보시기 바랍니다. 

 

결론적으로 카사코리아를 통한 공모주 빌딩투자는 타 투자처들에 비해 매력도가 매우 매우 매우 매우 매우 떨어집니다.

많이 안오르면 팔면되잖아?? 라고 생각하실수 있습니다. 그런데 사는 사람들은 바보일까요? 사는 사람들은 어느 정도의 기대수익을 가지고 있길래 사줄까요? 카사코리아에 따르면 거래를 할 때는 추가로 0.2%의 수수료를 또 내야합니다. 

 

물론, 만약에 "나는 대출을 1%에 받을 수 있어. 그리고 나는 1년에 1.5%만 벌어도 된다!"라는 분은 이 투자를 해도 되고 충분히 만족할 수 있습니다. 그런데 1%에 대출받을 수 있는 사람들이 얼마나....될까요?..

 

지금까지 구조로 보면, 사실은 투자자분들은 상장리츠를 투자하시는게 훨씬 더 좋을 것 같습니다. 

 

카사코리아의 존재 이유를 찾자면, 리츠화 하기 어려운 꼬마빌딩,(50억원 이상)의 거래를 위해서라고 생각이 드네요. 그렇지만, 이 또한 결국은 이러한 수익구조로는 굳이 할 필요가 없을것 같습니다. 10억원짜리 건물을 카사코리아가 5억원에 사서 상장시킬 수 있는...능력이 있지 않는 이상은요..

 

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